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租金评估：住宅三类租金评估的传统方法和创新方法​

在培育住房租赁市场的背景下，如何科学地确定住宅租金价格已经成为亟待解决的问题。

从租金构成的内涵出发，区分出三类租金——福利租金、成本租金与市场租金，并根据不同类型租金的特征探索对应的估价方法，进而形成住宅租金评估方法体系。

一、国外租金评估方法与借鉴

针对公共租赁住房的定价，德国公共住房租金由相关部门按建安成本计算核定，采用成本法定价思路；

二、评估理论方法

1.传统方法

《房地产估价规范》明确我国房地产租赁价格评估可采用比较法、收益法与成本法三类评估方法。

(1)比较法

是指在大量租赁实例存在的情况下，至少选取约三个具有替代性的可比实例，进行区位状况、实物状况、权益状况的修正，从而得到待估租赁住宅的价格；

(2)收益法

是指将未来一定年限内租金视作纯收益，根据房价与收益还原利率测算租金，重点在于针对租赁住宅的特性，选取合适的收益还原利率水平；

(3)成本法

是指按照各类租金的构成逐项计算得出租金。

2.创新方法

近年来，学界对于租金评估技术方法不断进行探索，主要包括大数据模拟法与特征价格法。

(1)大数据模拟法

是指结合租房网站上的数据，选取影响租金水平的主要因素，进行某一小区或板块整体租金水平的快速评估；

(2)特征价格法

是指构建影响租金水平的特征变量体系，根据收集的样本数据进行多元回归，从而进一步测算出租金与影响因素之间的关系式。