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​租金评估：实例详解怎样进行住宅三类租金评估

一、福利租金评估

福利租金主要针对S市的廉租房，租金内涵包括折旧费、维修费与管理费三大费用，评估方法借鉴德国的经验选取成本法，对三大费用项进行加总。

在此选取一成套公房作为福利租金评估方法的检验案例。该成套公房楼层位于多层且无电梯，两房户型，建筑年代在 1995 年，建筑结构为混合一等。

根据成本法的评估结果，租金为 9.90 元/平方米/月，该成套公房目前的租金实际水平 3.02 元/平方米/月，说明目前S廉租房的租金水平不能维持基本成本，财政补贴比例较大。

二、成本租金评估

成本租金主要针对S市公共租赁住房与单位租赁住房。

租金内涵包括折旧费、维修费、管理费、投资利息与房地产税五大费用，评估方法借鉴英国经验选取成本法，对五大费用项进行加总。

考虑到S市公租房开发模式不同，对所加总的成本项有所影响，在此针对不同开发模式进行成本项的探讨。

在此选取S市一市筹公租房项目，作为成本租金评估方法的检验案例。它S市公_积_金管理中心投资，利用公_积_金增值收益从原开发商手中收购，因此它属于公_积_金管理中心投资收购模式，成本项中应计土地取得成本，不计投资利息。

根据成本法，评估租金为 42.7 元/平方米/月，与它目前的租金实际水平 41.83 元/平方米/月，相差较小，该方法适用性较强。

三、市场租金评估

1.比较法：适用于可比实例较多的租赁房评估。

比较法的估价逻辑是以交易实例的交易情况、交易、区位、实物状况与权益状况对待估房产价格进行修正，以得到待估房地产价格。

具体修正因素包括交易情况、交易、居住环境、人文环境、繁华程度、公共设施、层次、面积、朝向、装潢、配置、小区配套、成新、结构等。

2.收益法：适用于有(潜在)收益可量化的租赁房评估。

收益法在确定房屋售价与资本化率后，按照收益法公式折算出房屋纯租金，再加以维修费、管理费、房地产税、保险费，形成房屋租金。

在此选取BLJY(北区)作为传统方法的检验案例。

比较法评估租金为45.16元/平方米/月，收益法评估租金为57.88元/平方米/月，案例实际租金为42.17元/平方米/月。BLJY (北区)周边市场成熟，比较法评估结果可信程度较高，收益法对其未来的预测有一定主观性与不确定性，结果仅作参考。

3.快速评估法和特征价格法：适用于市场成熟，有大量案例的区域。

快速评估法一般在样本数量大于30时才能满足模型的基本要求。

特征价格法的本质是根据影响租金的因素进行模型构建及租金评估，即构建影响租金水平的特征变量体系(见下表)，根据收集的样本数据进行多元回归，从而进一步测算出租金与影响因素之间的关系式。